・住宅性能評価書や長期優良住宅など、将来の買い手に“安心を証明できる物件”が資産価値を守る。
・住み心地＋売りやすさを両立する「出口戦略」を意識すれば、10年後も後悔しない選択ができる。
新築マンションの購入は、一生に一度かもしれない大きな決断ですよね。
モデルルームのキラキラした雰囲気に圧倒されてしまいますが、ちょっとだけ立ち止まって考えてみてほしいことがあります。
それは「このマンションを10年後、20年後に売るとしたらいくらになるかな？」という視点です。
この記事では、今の満足度だけでなく、将来のあなたの資産を守るための「出口戦略」について、わかりやすくお話しします。
新築マンションの「新築プレミアム」を知っていますか？
新築マンションの価格には、広告宣伝費やモデルルームの運営費などが含まれています。
これを「新築プレミアム」と呼び、一般的には販売価格の10パーセントから20パーセント程度と言われています。
つまり、鍵を受け取って一度でも誰かが住めば、その瞬間に価値が1割から2割ほど下がってしまうのが現実です。
だからこそ、購入価格がいくらかよりも「将来いくらで売れるか（リセールバリュー）」を考えることが大切です。
たとえば、30年後に建物が古くなっても、立地や管理状態がよければ価値は下がりにくくなります。
将来の中古市場でライバル物件に差をつけるために、何を確認すべきかを見ていきましょう。
将来の買い手に「安心」を売るための2つの証明書
中古でマンションを探している人が一番不安に思うのは、「この建物は本当に大丈夫かな？」という点です。
その不安を解消してくれるのが、国が認めた「お墨付き」の書類です。
住宅性能評価書は建物の履歴書
住宅性能評価書とは、第三者機関が建物の性能を公平にチェックした書類のことです。
これがある物件は、いわば「履歴書がしっかりしている人」のようなもので、中古市場での信頼度がぐんと上がります。
新築時にこの書類が交付されるかどうかを、必ず担当者に確認してください。
長期優良住宅認定は家計の味方
長期優良住宅の認定を受けているマンションは、長く大切に住み続けられる工夫がされています。
実はこれ、売るときに有利なだけではありません。
購入した後の固定資産税や住宅ローン控除で優遇が受けられるため、今すぐの家計にもメリットがあるんです。
中古市場では「税制優遇が受けられる物件」として、他の物件と差別化できるポイントになります。
「いつか売る」なら外せない建物のスペック
「地震に強いですよ」という言葉だけで納得してはいけません。
将来、論理的に「この家は強いです」と証明するためには、具体的な数値が重要です。
耐震等級3を目指したい理由
多くのマンションは、法律で決まった最低限の基準である「耐震等級1」で建てられています。
しかし、もしあなたが資産価値を気にするなら、耐震等級2や3といった高い基準の物件をチェックしてみてください。
耐震等級が高いと、地震保険料が最大50パーセント割引になるなど、数字で見えるメリットがあります。
「被災しても、そのまま住み続けられる可能性が高い家」という評価は、将来の大きな武器になります。
コンクリートの寿命を見極める
建物がどれだけ長持ちするかを示すのが「劣化対策等級」です。
最高ランクの等級3であれば、通常のお手入れで3世代（おおむね75年から90年）もつような工夫がされています。
中古で購入する人は「あと何年住めるか」をとても気にします。
コンクリートの質が良いことは、将来の買い手にとって最大の安心材料になるはずです。
リノベーションのしやすさが「売りやすさ」に直結する
間取りや内装は、時代とともに流行が変わります。
でも、建物の構造そのものは後から変えることができません。
二重床・二重天井の柔軟性
将来、買い手の方が「キッチンをここに移動したい」と思ったとき、二重床・二重天井であれば対応できる可能性が高くなります。
床下の空間に配管を通しているため、間取り変更の自由度がぐんと上がります。
逆に、コンクリートに直接配管を埋め込んでいる「直床」だと、大がかりなリフォームができず、買い手が限定されてしまうかもしれません。
変えられない「高さ」と「空間」
天井の高さやサッシの高さも、後から直せないポイントです。
たとえば、柱が部屋の外に出ている「アウトフレーム工法」だと、部屋の四隅にデコボコがなくなり、同じ面積でも広く感じられます。
内覧に来た人が「わあ、広い！」と感じる直感的な良さは、売却価格に良い影響を与えます。
「管理」の良し悪しを新築のうちに見極める方法
「マンションは管理を買え」という言葉がありますが、これは本当です。
いくら建物が立派でも、エントランスにゴミが落ちていたり、修繕計画がずさんだったりすると価値は暴落します。
管理計画認定制度をチェック
2022年から始まった、国がマンションの管理状態を認定する制度です。
新築の場合は「予備認定」を取得しているかどうかが一つの目安になります。
「国が管理の質を認めているマンション」という肩書きは、中古市場での大きな安心ブランドになります。
修繕積立金が安すぎないか
購入時は月々の支払いを抑えたいものですが、積立金が安すぎる物件には注意が必要です。
後になって「お金が足りないので、一気に数百万円払ってください」という一時金が発生するリスクがあるからです。
国土交通省のガイドラインに沿った適切な金額設定になっているか、営業担当者に「将来の修繕計画」を見せてもらいましょう。
読者の疑問に答えるQ&A
ここで、多くの方が不安に思うポイントを整理しておきますね。
Q：住宅性能評価書がないマンションは、欠陥住宅なのですか？
いいえ、そういうわけではありません。ただ、性能を客観的に証明するものが「自分の言葉」だけになってしまうのが難点です。売るときに、プロの鑑定結果があるのとないのとでは、買い手の納得感が違います。
Q：耐震等級1の物件を買うのはリスクが高いでしょうか？
日本の基準は厳しいので、等級1でもすぐに壊れることはありません。ただ、出口戦略として考えるなら「より強いもの」を求める買い手が多いため、等級が高い方が売りやすいというメリットがあります。
Q：再開発の情報はどこまで信じていいですか？
行政のホームページなどで「都市計画」として公開されている情報は信頼度が高いです。単なる噂ではなく、公的な決定事項かどうかを確認するのがコツです。
後悔しないために。新築マンション購入時のチェックリスト10
最後に、モデルルームやパンフレットで確認してほしい項目をまとめました。
これをそのまま活用して、賢い選択をしてくださいね。
【建物の「質」を確認】
- □ 住宅性能評価書が交付されるか？（客観的な証明書があるか）
- □ 長期優良住宅の認定を受けているか？（長く住めて税金もお得か）
- □ 耐震等級は2以上あるか？（地震保険の割引対象か）
- □ 劣化対策等級は3か？（コンクリートの寿命が長いか）
【住み心地と「売りやすさ」を確認】
- □ 二重床・二重天井になっているか？（将来リフォームしやすいか）
- □ アウトフレーム工法を採用しているか？（柱が部屋を狭くしていないか）
- □ 天井高は2.5メートル以上あるか？（開放感があるか）
【将来の「安心」を確認】
- □ 管理計画認定制度の予備認定を受けているか？（管理の質が保証されているか）
- □ 修繕積立金の計画は適切か？（将来、急に値上がりしないか）
- □ 徒歩10分圏内に再開発などの公的な計画はあるか？（街の価値が上がるか）
新築マンションという大きな買い物。
今のワクワク感はもちろん大切ですが、このチェックリストを参考に、10年後の自分から「あの時、しっかり選んでくれてありがとう」と言ってもらえるような素敵な住まいを見つけてください。
新築マンションを買ったら、まず考えたい「もしも」への備え
耐震等級や建物性能をしっかり選んだとしても、
地震や災害のリスクがゼロになるわけではありません。
だからこそ、新居に引っ越したタイミングで
「もしもの備え」を整えておくことも、大切な出口戦略のひとつ。
非常時に慌てない安心感は、
暮らしの満足度を静かに底上げしてくれます。
▼新築入居時に揃えておきたい防災アイテムはこちら
![[商品価格に関しましては、リンクが作成された時点と現時点で情報が変更されている場合がございます。]](https://hbb.afl.rakuten.co.jp/hgb/3435827b.5ecc5131.3435827c.60fc7103/?me_id=1227217&item_id=10001243&pc=https%3A%2F%2Fthumbnail.image.rakuten.co.jp%2F%400_mall%2Fsmilezakka%2Fcabinet%2Fthum%2Fvariety%2Fbousai30n_600ex.jpg%3F_ex%3D240x240&s=240x240&t=picttext "[商品価格に関しましては、リンクが作成された時点と現時点で情報が変更されている場合がございます。]")
