・1981年の新耐震基準や修繕積立金の目安など、不動産会社が詳しく教えない資産価値の見極め方。
・専門知識がなくてもOK。今日から使える実践ポイントで、安全で後悔しない住まい選びを。
素敵なキッチンや日当たりの良さに心を奪われて、一番大切なことを見落としていませんか？
大きな買い物だからこそ、デザインよりも先にチェックすべき「建物の健康状態」と「管理の質」。
少し難しいけれど、知っているだけで数百万の差が出るかもしれない、大事なポイントをまとめました。
そのマンション、本当に「新耐震」ですか？築年数の落とし穴
中古マンションを探していると、どうしても気になってしまうのが「築年数」ですよね。
よく「1981年（昭和56年）以降なら安心」なんて聞きませんか？
でも、ここにはちょっとした落とし穴があるんです。
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「1981年築」だけで安心していけない理由
実は、運命の分かれ道は「マンションが完成した日」ではありません。
本当に見るべきなのは、「建築確認日」という日付なんです。
これは、「これからこの建物を建ててもいいですよ」と役所から許可をもらった日のこと。
もし、完成したのが1982年だとしても、建築確認日が1981年5月31日より前だったら、その建物は「旧耐震基準」で建てられている可能性があります。
広告の「築年月」だけを鵜呑みにせず、不動産屋さんに「これ、建築確認はいつですか？」と聞いてみるのが、賢い買い手への第一歩です。
命を守る「耐震等級」の話
もうひとつ、覚えておきたいのが「耐震等級」という言葉。
これは建物の強さを表す成績表のようなものです。
- 等級1：大きな地震で倒壊はしないけれど、住めなくなるかもしれない
- 等級3：大きな地震がきても、補修すれば住み続けられるレベル（等級1の1.5倍の強さ）
地震のあと、「避難所生活」になるか「自宅避難」ができるか。
その違いは、この等級にあるといっても過言ではありません。
これから長く住むお家だからこそ、ただ「壊れない」だけでなく「住み続けられる」強さがあるかどうかも、チェックしておきたいですね。
未来の修繕費が怖い…「管理の状態」はここに出る！
「マンションは管理を買え」なんて言葉があるくらい、管理状態は大切です。
でも、内覧の短い時間でどうやって見極めればいいの？と思いますよね。
実は、プロじゃなくてもこっそりチェックできる一番のポイントがあるんです。
エントランスより「ゴミ置き場」と「掲示板」を見る
ピカピカのエントランスやロビーは、内覧のときにお化粧されていることもあります。
でも、嘘をつけないのが「ゴミ置き場」と「掲示板」です。
- ゴミ置き場：分別は守られている？ カラスよけネットは破れていない？
- 掲示板：古いお知らせがいつまでも貼ってない？ 画鋲が錆びていない？
ここが乱れていると、住人の意識が低かったり、管理会社がうまく機能していなかったりするサインかもしれません。
私が内覧に行くときは、お部屋に入る前に、まずここをチェックするようにしています。
生活のリアルな一面が見える場所こそ、情報の宝庫なんですよ。
修繕積立金、「安くてラッキー」は危険信号？
毎月支払う「修繕積立金」。
これ、安ければ安いほど嬉しいと思っていませんか？
実は、月5,000円など極端に安い場合は、将来「一時金」として何十万円も請求されるリスクが隠れているかもしれません。
特に最近は、工事費や材料費が上がっています。
2024年に国のガイドラインが変わって、将来のために必要な積立金の目安が引き上げられました。
平米単価で255円以上、たとえば70平米のお部屋なら月1万8000円くらいがひとつの目安と言われています。
「今は安いからラッキー」ではなく、「ちゃんと将来のために貯金できているマンションかな？」という視点で見てみてくださいね。
「住宅性能評価書」って知ってる？ あると嬉しいメリット
聞き慣れない言葉かもしれませんが、「住宅性能評価書」があるかどうかも大きなポイントです。
これは、国が認めた第三者機関が、家の成績をつけてくれた「通知表」のようなもの。
家の「通知表」があると安心な理由
売り主さんや不動産屋さんの「大丈夫ですよ」という言葉も大切ですが、やっぱり第三者の「数字」や「評価」があると安心感が違いますよね。
この評価書がついている物件は、万が一トラブルがあったときにも相談しやすいですし、何より「隠し事をしない誠実なマンション」である可能性が高いです。
地震保険が半額に？ お金の話もしっかりチェック
それに、この評価書には嬉しいおまけがついてくることも。
たとえば、耐震等級の証明があれば、地震保険料が割引になったり、住宅ローンの税金控除が受けられたりすることがあります。
維持費を少しでも抑えるために、「このマンション、評価書はありますか？」と聞いてみる価値は十分にありますよ。
内覧時に持っていきたい！簡単チェックリスト
いろいろ説明しましたが、いざ内覧に行くと舞い上がってしまって忘れてしまいがち。
そこで、スマホで見ながらチェックできる簡単なリストを作りました。
ぜひ、内覧のお供に使ってくださいね。
建物の外側と共有部分
- [ ] 外壁にひび割れ（クラック）はありませんか？
- [ ] 壁に白いシミのようなもの（エフロレッセンス）は出ていませんか？
- [ ] 駐輪場に、ホコリを被って放置された自転車はありませんか？
- [ ] 郵便ポストの周りにチラシが散乱していませんか？
外壁のひび割れや白いシミは、雨水が侵入しているサインかもしれません。
部屋の中と書類
- [ ] リフォーム済みでも、点検口（天井や床下）はありますか？
- [ ] ドアや窓の開け閉めはスムーズですか？
- [ ] 過去の修繕履歴（どんな工事をしたか）は見せてもらえますか？
- [ ] 重要事項調査報告書で「修繕積立金の滞納額」を確認できますか？
特に最後の「滞納額」は重要です。
たくさんの人が滞納しているマンションだと、いざという時に工事ができなくなってしまうかもしれません。
読者の疑問にお答えします（Q&A）
ここで、よくある疑問についてまとめてみました。
Q1. 気に入ったマンションが1981年以前の「旧耐震」でした。絶対にやめたほうがいいですか？
A. 絶対にダメというわけではありませんが、慎重な判断が必要です。
旧耐震でも、「耐震補強工事」をして新耐震と同じくらいの強さを持っているマンションもあります。
「耐震基準適合証明書」が発行できる物件なら、住宅ローン減税が使えることも。
ただ、地震へのリスクや保険料の高さなどは理解した上で検討しましょう。
Q2. 不動産屋さんにいろいろ聞くのが怖いです。嫌がられませんか？
A. むしろ、どんどん質問してください！
高い買い物ですから、遠慮する必要はありません。
きちんとした不動産屋さんなら、メリットだけでなくデメリットも正直に教えてくれるはず。
逆に、質問をはぐらかしたり、良いことしか言わなかったりする担当者なら、その物件はちょっと注意したほうがいいかもしれませんね。
Q3. 「管理費」と「修繕積立金」、結局いくらくらいが妥当なんですか？
A. マンションの規模や設備によりますが、目安はあります。
70平米くらいの一般的なファミリータイプなら、管理費と修繕積立金を合わせて月2万5000円から3万5000円くらいが平均的です。
これより極端に安い場合は「管理が不十分」か「将来の値上げ」のリスクを疑ってみてください。
まとめ：後悔しないために、質問する勇気を持とう
ここまで読んでくださって、ありがとうございました。
少し難しく感じる部分もあったかもしれませんが、どれも長く安心して暮らすためには大切なことばかりです。
「専門的なことはわからないから…」と遠慮せず、このチェックリストを手に、不動産屋さんに質問してみてください。
「お、このお客さんはしっかり勉強しているな」と思わせることで、より誠実な対応を引き出せることもあります。
素敵なキッチンや眺望も大切ですが、目に見えない「安心」もしっかり手に入れて。
あなたとご家族の未来を守る、最高のお家に出会えますように。
マンション内覧に行くなら「軽くてA4が入るバッグ」が正解
内覧の日って、意外と持ち物が多くなりませんか？
パンフレット、重要事項の資料、メモ帳、スマホ、折りたたみ傘…。
そんなとき頼れるのが、A4がすっと入って、しかも軽いバッグ。
このビサイユのバッグは、
✔ A4書類が折れずに入る
✔ 長時間歩いても肩がラク
✔ きちんと感があって、初対面の不動産担当さんにも好印象
「きちんと準備している人」って、それだけで対応が丁寧になることも多いんです。
内覧は“ときめき”と同時に“冷静さ”も必要な時間。
上品で機能的なバッグを味方につけて、
大人の余裕と女子力、どちらも忘れずに。
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