マンション大規模修繕の談合、うちは対象？171件の確認方法と積立金は戻るのか

ニュースを見て、「うちのマンションも大規模修繕をしたけれど大丈夫？」「払ってきた修繕積立金が水増しされていたらどうしよう……」と心配になった方もいるのではないでしょうか。

2026年9月28日、公正取引委員会は関東1都6県のマンション大規模修繕工事をめぐる談合について行政処分を発表しました。対象になった工事は171件です。

ただし、処分された会社が過去に工事をしていたからといって、あなたのマンションが今回の談合対象だったとは限りません。

こんにちは、ちこです。

私もこのニュースを見たとき、まず気になったのが「171件って、どこのマンションなの？」ということでした。数字が大きいだけに、つい自分のことのように感じてしまいますよね。

今回は、「自分のマンションが対象なのか調べる方法」「過去に払った修繕積立金は戻ってくるのか」「管理組合や住民は何を確認すればいいのか」を、できるだけ難しい法律用語を使わずに整理します。

2026年9月、マンション大規模修繕の談合が発覚

関東1都6県・171件が対象

2026年9月28日に公正取引委員会が発表した内容を整理するとこうなります。

対象地域は関東地方の1都6県で、対象工事は171件にのぼります。

違反が認定されたのは延べ51社（実数42社）で、廃業などを除く38社に排除措置命令、37社に合計16億3788万円の課徴金納付命令が下されました。

今回の事件で「談合の起点」として認定されたのが、設計コンサルタント会社2社です。株式会社リノシスコーポレーション（大阪市）は2021年9月27日頃以降、株式会社翔設計（東京都渋谷区）は2021年11月16日頃以降に、それぞれ施工会社との間で受注調整を開始したと認定されています。

なお、マンションの大規模修繕工事をめぐる談合に対して公正取引委員会が行政処分を科すのは、これが全国初の事例です。

なぜマンション住民の負担が増えるのか

大規模修繕工事は、マンションの住民（区分所有者）全員が毎月積み立てている「修繕積立金」を財源として発注されます。

談合によって工事価格が不当に高くなると、その分、修繕積立金が必要以上に使われてしまいます。「積立金が足りない」と言われて一時金の徴収や値上げが起きているマンションも少なくありませんが、その原因の一部が談合による水増し費用だった可能性があります。

自分のマンションで何千万円、場合によっては億単位のお金が動くと思うと、これは他人事ではありませんよね。

マンション修繕の談合はどうやって行われていた？

住民側の味方のはずの「設計コンサル」が鍵だった

まず、登場人物の役割を整理しましょう。

マンションの大規模修繕工事では、「管理組合（発注者）」「設計コンサルタント」「施工会社」の三者が関わります。本来の役割はそれぞれこうです。

管理組合は住民全員で構成される団体で、工事の発注者です。建築や法律の専門知識を持たない「素人の集団」であることがほとんどで、そのために専門家を頼ります。

設計コンサルタントは、住民側に立って建物の劣化診断・仕様書の作成・施工会社の選定補助・工事の品質監理を担う専門家です。「住民の代理人」として、施工会社を厳しくチェックする役割を担います。

施工会社は実際に工事を行う会社です。

今回問題になったのは、「住民の代理人」であるはずの設計コンサルタントが、その信頼を逆手に取ったことです。設計コンサルは管理組合から「予算上限（いくらまでで工事を発注していいか）」を把握できる立場にあります。この予算情報が特定の施工会社に漏れてしまったのです。

本命業者と「当て馬」が作る見せかけの競争入札

予算を知った「本命業者」は、予算ギリギリの金額で見積もりを作ります。そして、他の施工会社は「当て馬」として本命より高い見積もりを提出します。

管理組合の理事会には「複数社による競争の結果、A社が一番安く提案してくれました」と報告されます。住民から見れば「ちゃんと競争してくれた」ように見えますが、実態は受注会社があらかじめ決まっていたのです。

本命施工会社からは、設計コンサルタントに対してバックマージン（紹介料等）が支払われる構造でした。住民を守るはずの専門家が、住民を裏切っていたわけです。

関係者の役割を図で整理してみた

私自身、この事件の仕組みを最初に聞いたとき、正直「管理会社」と「設計コンサルタント」の区別がよく分かりませんでした。混同しやすいので、表で整理してみます。

関係者	本来の役割	今回問題になったこと
管理組合（住民）	工事の発注者・お金の出し手	専門知識が少なく、コンサルに判断を委ねていた
設計コンサル	住民側の代理人として業者をチェック	業者への予算漏洩・受注調整の起点になった
施工会社（本命）	適正価格で工事	予算ギリギリで落札・バックマージンを支払い
施工会社（当て馬）	競争入札のライバル	意図的に高い見積もりを出し、競争を演出
管理会社	日常管理（清掃・会計等）の委託先	今回の処分対象外（混同しないよう注意）

重要なポイントが1つあります。日常の掃除や会計を担当している「管理会社」は、今回の処分対象ではありません。処分を受けたのは「設計コンサルタント」と「施工会社」です。この2つを混同して管理会社を責めることは、事実に基づきません。

「うちのマンションも対象？」まず確認する3つのこと

ここが今回の記事でいちばん重要な部分です。「自分のマンションは今回の171件に入っているのか」を確認するための具体的な手順です。

①昔の大規模修繕の総会議案書・議事録を見る

大規模修繕工事を発注するには、管理組合の総会（通常総会または臨時総会）での決議が必要です。議案書や議事録には、設計コンサルタントの名前・施工会社の名前・契約金額が記載されています。

まず手元にある過去の「通常総会・臨時総会の議案書」を確認してください。捨ててしまった場合でも、区分所有法の規定により、理事長に書面で閲覧請求をすれば確認できます（管理規約に基づいて対応されます）。

確認するポイントはこの4つです。

• 大規模修繕を行った年月
• 設計コンサルタント会社名
• 施工会社名（工事請負会社名）
• 工事の契約金額

②施工会社だけでなく「設計コンサル会社」を確認する

ここが見落とされがちなポイントです。

今回の事件では「設計コンサルタント」が談合の起点でした。報道を見た多くの方が施工会社名を確認しようとしますが、実は設計コンサル会社のほうが「どの案件が対象か」の判定に大きな意味を持ちます。

今回処分を受けた設計コンサルは「リノシスコーポレーション」と「翔設計」の2社です。議案書でこの2社の名前が確認できた場合は、次のステップ③に進んでください。

③管理組合に今回の171件に該当していないか確認する

公正取引委員会は171件の対象マンションを特定しており、処分を受けた企業に対して関係する管理組合へ個別に通知するよう命じています。

ただし、ここで強調しておきたいことがあります。

会社名が一致するだけで「自分のマンションが談合対象だった」と断定することはできません。

処分を受けた設計コンサルや施工会社は、今回の談合対象となった171件以外にも、多数の適正な工事を手がけています。会社名が一致したとしても、その工事が談合案件だったかどうかは、具体的な工事の時期や入札プロセスを確認しなければ判断できません。

SNSなどで「この会社が工事していれば全部アウト」という情報が流れることがありますが、それは正確ではありません。まず管理組合へ問い合わせ、今回の通知が届いているかを確認するのが正しい手順です。

処分された会社が工事していたら「談合確定」なの？

会社名だけでは判断できない理由

繰り返しになりますが、これは非常に重要なポイントなので改めて説明します。

たとえば、長谷工リフォームやシミズ・ビルライフケアなどの大手リフォーム会社は、全国で年間数百件以上の修繕工事を行っています。今回の談合認定を受けた171件は、その一部です。

「あの会社が工事したマンション＝すべて談合対象」ではないのです。

処分の対象になった工事かどうかを判断するには、工事の時期・設計コンサルの関与・入札の経緯などを個別に確認する必要があります。

対象マンション一覧の公開状況を調べてみた

気になって公正取引委員会の公式サイトと報道各社の情報を調べてみました。

公正取引委員会は171件の物件リストを特定しています。報道各社の一部（読売新聞など）は対象マンション名の一覧を報じています。ただし、公取委の一般向けプレスリリースで全物件名を一括掲載しているわけではなく、処分企業が各管理組合へ個別に通知する形が基本となっています。

つまり、「自分のマンションに通知が来たかどうか」を管理組合（理事長）に確認するのが、最も確実な確認方法です。理事会に問い合わせても分からない場合は、公正取引委員会（03-3581-5471）に直接問い合わせることもできます。

割高だった修繕積立金は返金してもらえる？

行政処分が出ても自動返金はされない

「行政処分が出たなら、払いすぎた分は戻ってくるの？」というのは、今回の事件で最も多く検索されている疑問の一つです。

残念ながら、公正取引委員会の行政処分（排除措置命令・課徴金納付命令）が出たからといって、住民の口座にお金が自動的に返ってくる仕組みにはなっていません。

課徴金は「国に納める罰則金」です。住民への返金は、管理組合が別途、民事上の損害賠償請求を行わない限り実現しません。

また、修繕工事の発注者は「管理組合」です。一般の区分所有者（住民）が個別に「私の分を返してください」と施工会社に直接請求するのは、法的に非常に難しい構造になっています。

1戸あたりの水増し額を試算してみた

実際にどの程度の金額が水増しされた可能性があるのか、私なりに計算してみました。

業界の一般的な推定では、談合による水増し分は発注金額の10〜20%とされています。一般的な100戸規模のマンションで大規模修繕を行う場合、工事費は1億円から1億5000万円程度です。

【計算してみた】工事費1億円のマンション（100戸）の場合

• 水増し率10%の場合：1億円 × 10% = 1,000万円（1戸あたり10万円）
• 水増し率20%の場合：1億円 × 20% = 2,000万円（1戸あたり20万円）

コーヒー1杯600円として換算すると、1戸あたり約167杯〜333杯分の過払いになります。

1回の大規模修繕で1戸あたり10万〜20万円という額は、修繕積立金として毎月少しずつ積み立てた大切なお金の一部が消えていた可能性を意味します。

ただしこれはあくまで業界推定値を使った試算です。個別のマンションで実際に払いすぎがあったかどうかは、当時の工事仕様・見積書・入札経緯を精査しなければ判断できません。

管理組合として損害賠償を求める場合の注意点

管理組合が損害賠償を求めるためには、「もし談合がなかった場合の適正価格はいくらだったか」を専門家（建築士・積算専門家など）が再計算して証明する必要があります。この費用は数百万円規模になることもあり、費用倒れのリスクがあります。

また、損害賠償請求権には消滅時効があります。不法行為に基づく請求は「被害者が損害と加害者を知った時から3年」または「不法行為の時から20年」で時効を迎えます。今回の行政処分公表（2026年9月28日）を「知った時」の起算点と考えれば、3年以内に行動することが必要です。

修繕積立金と住宅コスト全体を見直すきっかけにもなります。住宅ローンの選択も含めて、住まいのコスト全体を改めて確認してみるのもいい機会かもしれません。

→ 住宅ローン、変動から固定に借り換えるべき？知らないと損する2026年の選択肢

管理組合・理事会なら今すぐ保管しておきたい資料

見積比較表が「最重要書類」な理由

理事の方に向けて、今すぐ確認・保全しておきたい書類をまとめます。

□ 設計コンサルタントとの業務委託契約書

□ 大規模修繕工事の請負契約書

□ 見積内訳書（単価・数量が記載されたもの）

□ 複数業者の見積比較表

□ 修繕委員会の議事録

□ 理事会議事録

□ 通常総会・臨時総会議事録

この中で特に重要なのが「見積比較表」です。複数の施工会社がそれぞれいくらで見積もりを出したかが一覧になっている書類で、当て馬業者が本命より不自然に高い金額を出していないかを確認できます。

もし見積比較表が「1社分しかない」「比較したはずなのに書類が残っていない」という状況なら、まず管理組合の書類保管状況を点検してください。

過去の見積書で確認したい不自然なポイント

過去の見積書や比較表が手元にある場合、以下のポイントに不自然な点がないか確認してみましょう。

• 複数社の見積価格が不自然に似ている（数万円程度しか差がない）
• 1社だけ少し安く、他の複数社が横並びで高い
• 見積書に「工事一式」「◯◯工事一式」ばかりで数量・単価が分からない
• 予算上限ギリギリの金額になっている
• 特定の施工会社だけを担当者や設計コンサルが強く推薦していた形跡がある

ただし、これらが一つでも当てはまったからといって、必ずしも談合とは断定できません。あくまで「確認のきっかけ」として捉えてください。疑問があれば、次のセクションで紹介する専門窓口に相談するのが適切です。

これから大規模修繕するマンションができる3つの対策

今後、大規模修繕を予定しているマンションの住民・理事の方へ、再発防止につながる3つの対策をまとめます。

見積書を「一式」で終わらせない

「大規模修繕工事一式 1億2000万円」のような見積書は、中身が分かりません。工種ごとに「数量・単価・小計」の細目が記されている明細書を必ず提出させてください。

明細を確認することで、業者間の「当て馬」を見抜きやすくなります。価格が不自然に揃っている部分や、特定の項目だけ極端に高い場合に気づけます。

予算上限を施工会社に教えない

今回の談合では「設計コンサルタントが予算情報を施工会社に漏らした」ことが起点でした。管理組合の予算上限は、施工会社の見積依頼前に開示してはいけません。

また、設計コンサルタントとの業務委託契約に「施工業者から紹介料・業務支援費などを一切受け取らない」という利益相反防止条項を明記することが重要です。この条項がない契約は、今後の改定時に追加を検討してください。

設計コンサルとの「利益相反防止条項」を入れる

さらに一歩進んだ選択肢として「CM（コンストラクション・マネジメント）方式」があります。発注者の代理として工事費の内訳を透明にしながら管理する専門家（CMr）を活用する方法で、施工会社の原価を開示させる「オープンブック方式」と組み合わせると特に効果的です。

ただし、すべてのマンションに適しているわけではなく、導入コストや管理組合の体制によっては向かない場合もあります。万能な解決策として売り込まれているケースも見受けられるため、「選択肢の一つ」として冷静に検討してください。

住宅のコスト全体を考えると、修繕費用の増加は建材・人件費の高騰とも連動しています。住まいへの支出が増え続ける背景を知っておくのも大切です。

→ 住宅価格はまた上がる？ナフサ高騰が家づくりに与える影響を解説

不安なときはどこに相談すればいい？

国交省が周知している「住まいるダイヤル」

今回の行政処分を受け、国土交通省は同日（2026年9月28日）に管理組合向けの相談窓口の周知を緊急発表しました。

公益財団法人 住宅リフォーム・紛争処理支援センター「住まいるダイヤル」

• 電話番号：0570-016-100（または 03-3556-5147）
• 受付時間・定休日：公式サイトで最新情報をご確認ください

マンション管理に関する電話相談のほか、「リフォーム見積チェックサービス（無料）」も提供しています。一級建築士が実際の見積書を確認してくれる無料サービスです。

もう一つの窓口として、公益財団法人 マンション管理センター（電話：03-3222-1519）でも管理組合の運営全般に関する相談が可能です。

無料で見積書チェックができる制度がある

「住まいるダイヤル」の見積チェックサービスは、これから大規模修繕を行うマンションが見積書の妥当性を確認するためにも使えます。

電話相談だけでなく、書面（見積書・仕様書）を送付して専門家に確認してもらうことができます。過去の工事の見積書を持っている方も、相談窓口に問い合わせてみてください。ただし、相談受付状況・対応可能な範囲については公式窓口で最新情報をご確認ください。

まとめ｜まず「会社名」ではなく過去の修繕資料を確認しよう

今できることはシンプルな4ステップ

今回の事件は大きなニュースになりましたが、「42社が談合」「16億円超の課徴金」という数字だけで終わらせず、今できることをシンプルに整理して終わります。

ステップ1　過去の大規模修繕の総会議案書・議事録を確認する

ステップ2　設計コンサルタント会社と施工会社の名前を確認する

ステップ3　管理組合・理事長へ今回の171件に該当していないか確認する

ステップ4　必要なら「住まいるダイヤル」など公的窓口に相談する

会社名が一致しただけで「うちも談合された！」と焦る必要はありません。でも、「なんとなく気になるな」という感覚があるなら、ステップ1から始めてみてください。議案書を読み返すことは、今後の修繕に備えるうえでも必ず役に立ちます。

私が一番大事だと思うのは、不安を「なんとなく」のままにしないことです。確認できることを一つずつ確認すれば、不安は具体的な課題に変わります。そこから先は専門家と一緒に考えられます。

住まいのコスト管理は、修繕積立金だけにとどまりません。家計全体を守るための視点を持ち続けることが、長い目で見て家族を守ることになります。

→ 【2026年の家計防衛】物価高に負けない！給付金チェック×固定費削減×新NISA準備の3手順

よくある質問

Q. 自分のマンションが今回の171件に対象か確認するには？

まず過去の大規模修繕の総会議案書や議事録を確認してください。設計コンサルタント会社が「リノシスコーポレーション」または「翔設計」だった場合、次に管理組合・理事長へ今回の対象通知が届いていないか問い合わせます。

Q. 処分された会社が工事していたら談合確定ですか？

いいえ。会社名が一致するだけでは、その工事が今回の談合対象だったとは判断できません。処分企業は171件以外にも多数の適正な工事を行っています。個別の工事ごとに確認が必要です。

Q. 対象マンション171件の名前は一般に公開されていますか？

公正取引委員会は対象物件を特定していますが、一般向けプレスリリースですべてを公表しているわけではありません。処分企業が関係する管理組合へ個別通知するよう命じられています。報道各社の一部は物件名を掲載しています。

Q. 割高だった修繕積立金は自動的に返金されますか？

行政処分だけで住民に自動返金される仕組みではありません。管理組合として損害の有無を確認し、必要に応じて専門家（弁護士等）に相談したうえで、示談交渉や損害賠償請求を進める必要があります。

Q. 一般の住民でも昔の修繕資料を確認できますか？

はい、可能です。区分所有法の規定や管理規約に基づき、理事長に書面で「総会議事録の閲覧」を請求することができます。捨ててしまった議案書も、管理組合が保管している場合があります。

Q. 管理会社も今回の談合に関与していますか？

今回処分を受けたのは「設計コンサルタント」と「施工会社」です。日常の清掃・会計・設備点検などを担う「管理会社」は処分対象に含まれていません。両者は役割が異なります。混同しないよう注意してください。

Q. 工事が何年も前に終わっていても損害賠償請求できますか？

請求できる可能性はありますが、「損害と加害者を知った時から3年」などの消滅時効があります。時間が経つほど請求が難しくなるため、早めに弁護士などの専門家に相談することをおすすめします。

Q. 今工事中ですが、中止した方がいいですか？

談合報道だけを理由に工事を直ちに中止することは推奨しません。足場が長期放置されると二次被害のリスクもあります。工事を続けながら第三者の建築士に品質確認を依頼しつつ、管理組合で契約内容を確認するのが現実的な対応です。

Q. 今後の大規模修繕で談合を防ぐには何が一番大切ですか？

設計コンサルタントとの契約に「施工業者から一切の謝礼・紹介料を受け取らない」という利益相反防止条項を明記することです。加えて、見積書の「一式」表記を許さず、数量・単価・小計の明細提出を要求することも有効です。

Q. 無料で相談できる公的な窓口はありますか？

国土交通省が案内している「住まいるダイヤル（0570-016-100）」があります。電話相談だけでなく、一級建築士が見積書を無料でチェックしてくれるサービスもあります。マンション管理センター（03-3222-1519）でも相談可能です。最新の受付状況は公式サイトでご確認ください。

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