📌 この記事が30秒でわかる！3行まとめ
- 日銀の利上げで変動金利が上昇中。将来2〜3%を想定した資金計画が必要
- フラット35への借換申込は前年度比3.4倍に急増。子育てプラスで金利割引も
- 期間延長で月々を抑える手もあるが、総返済額は増える。自分のライフプランで判断を
「毎月の返済額、じわじわ増えてない？」
そう気になりはじめた人、実はかなり増えています。
数年前に「金利が低いから変動にした」という判断は、当時としては正解だったはず。でも今、日銀の動きが変わり、変動金利は静かに、でも確実に上がっています。
「このままでいい？ それとも固定に換えるべき？」
住宅ローンの借り換えは、金額も大きいし、長い時間に関わる話。だからこそ、あわてず、でも知らないと損することがある。今回は、2026年に注目されているフラット35への借り換えについて、かみ砕いてお伝えします。
変動金利、静かに上がり続けている
日銀の政策転換で何が変わった？
少し前まで、日本の金利は「ゼロ金利」と呼ばれる、超低い状態が続いていました。
でも2022年ごろから流れが変わり始め、日銀は少しずつ政策金利を引き上げています。この「政策金利」というのが、銀行が住宅ローンの変動金利を決めるときのベースになるもの。政策金利が上がると、銀行のローン金利も連動して上がる仕組みです。
半年ごとに返済額が見直される変動型ローンを持つ人にとって、これは「知らないうちに返済が増える」という、じわじわ来るリスクになります。
適用金利1%前後の人は要注意
数年前に変動型で住宅ローンを組んだ人の適用金利は、現在おおよそ年1%前後になっているケースが多いとみられます。
「1%ならまだ低い」と思うかもしれません。でも、これはあくまで”今”の話。日銀は今後も段階的に政策金利を引き上げる姿勢を維持しています。
専門家の中には、「変動型なら適用金利が2〜3%になっても返済が続くよう、資金を準備しておくべき」という見方もあります。
将来2〜3%になっても払い続けられる？
たとえば、残高2500万円のローンが今後数年で金利2%台になったとしたら、毎月の返済額はいくら増えるか。
金利が上がるほど、毎月の返済額への影響は少しずつ積み重なります。今の返済額でぎりぎりの場合、余裕をもったシミュレーションを一度やっておく価値はあります。
フラット35への借り換えが急増している理由
申込件数が前年度の3.4倍に
金利上昇への不安を背景に、全期間固定金利の「フラット35」への借り換えを選ぶ人が急増しています。
住宅金融支援機構によると、2025年度のフラット35への借換申込件数は1686件で、前年度のおよそ3.4倍に達しました。そのうち約6割が変動型からの乗り換えです。
単純に「金利が怖くなった」という動機が多いようですが、それだけではありません。家族構成や今後のライフプランも含めて「固定にしたほうが安心」という判断をする人が増えてきています。
変動型からの乗り換えが6割を占める
金融機関の中には、フラット35への借り換えを後押しする動きも出ています。
ある大手ネット銀行では、期間限定で借り換え時の融資手数料を通常のおよそ半額にする割引を実施。その結果、月間の審査申込数が4月比で20倍超に膨らんだとのこと。担当者も「ここまで増えるのは想定外だった」とコメントするほどの反響だったそうです。
借り換え相談は今も増え続けている
「固定型に換えたら毎月の返済はどのくらい増えるの？」「期間を延ばしてでも月々を抑えられないか？」
そういった相談が急増しているとして、専門窓口の拡充に動く金融機関も出てきています。借り換えへの関心が一過性でなく、継続していることが見て取れます。
ちなみに、家計のお金の流れ全体を見直したいと思っている方には、こちらの記事も参考になるかもしれません。
→ 【2026年最新】生活支援給付金はいくらもらえる？対象者・3万円と1万円の違いをやさしく解説
固定に換えると毎月の返済はどう変わる？
PIC4 | alt: ローン返済のシミュレーション表を指さして確認する女性のイラスト
金利は高めでも「返済額が確定」する安心感
変動型は金利が低い半面、「将来の返済額が読めない」という不確実性があります。
フラット35などの固定型に換えると、借入期間中ずっと金利が変わらないため、「今から何年後もこの金額を払えばいい」という見通しが立ちます。
固定型の現在の金利水準は変動型より高め（目安として年2.5〜3%前後）です。そのため、借り換え直後は毎月の返済額が増えやすいという側面はあります。ただし、変動型の金利が今後さらに上昇した場合には、固定に換えていてよかったというケースも十分考えられます。
子どもが多い家庭が有利な「子育てプラス」制度
2025年3月、フラット35は借換融資制度を拡充しました。
注目すべきは「子育てプラス」という仕組みです。子どもの数に応じて金利が最大1%引き下げられる制度で、これが借り換え時にも適用できるようになりました。
子どもが2人いれば年0.5%の割引が5年間続きます。これは長い目で見るとかなり大きな差で、「子どもが2人以上ならまず試算してみる価値がある」と専門家も指摘しています。
期間延長で月々の負担を抑える方法
制度の拡充で、借り換え時の返済期間を最長で元の年数と同じ35年に設定できるようになりました（以前は「残存期間」から計算した年数が上限でした）。
たとえばローンを組んで3年経った時点で借り換えた場合、これまでは残り32年が上限でしたが、今は35年でも設定可能です。
期間が長くなれば、当然1回ごとの返済額は下がります。毎月の資金繰りに余裕ができると、家計の安定感がぐっと上がります。
総返済額で比べると、どちらがトク？
変動の金利上昇が緩ければ変動有利
正直にお伝えすると、現時点での試算では「変動型のまま」の方が総返済額は少なくなるケースも多いです。
なぜかというと、フラット35の金利は変動型より高め。金利が低いうちはその分、元本が早く減るため、トータルの利息支払いも少なくなります。
変動型の金利上昇が2%台前半程度にとどまれば、変動型のまま借り続けた方が総返済額は抑えられる計算になります。
固定に換えた分を運用に回す考え方
一方で「固定に換えて月々の支払いを一定にした上で、浮いた精神的なゆとりや資金を積立投資に回す」という視点もあります。
返済期間を延ばすことで毎月の負担が軽くなった分を、NISAや積立投信に回せれば、総返済額の増加分を運用リターンで補える可能性があります。住宅ローンの借り換えを、資産形成の戦略の一部として考える人も増えています。
家計全体をどう整えるかという視点で役立つ本として、両学長の「本当の自由を手に入れるお金の大学」もぜひチェックしてみてください。貯める・増やす・守る・稼ぐ・使う、5つのお金の力を体系的に学べる一冊です。
→ 【2026年最新】金価格が急落した本当の理由｜FRB議長指名と株安の影響、今後の見通しをやさしく解説
借り換え費用（残高の約2%）も要チェック
借り換えにはコストがかかります。
主な費用は融資手数料で、残高の約2%が目安。残高2000万円なら約40万円です。そのほかに抵当権の設定や抹消にかかる司法書士費用、印紙代なども発生します。
このコストを回収するには「借り換え後に毎月いくら得するか」を計算し、それが何年で元を取れるかを確認することが重要です。手数料割引を実施している金融機関を狙えば、その分コストを抑えられます。
借り換えを考えるべき人、そうでない人
「変動の金利がいずれフラット35を超える」と思う人
借り換えを前向きに検討していいケースの一つは、「変動型の金利が今後フラット35の固定金利を上回る可能性が高い」と判断できる人です。
今の変動金利が1%前後で、フラット35が2.5〜3%前後なら、その差は約1.5〜2%あります。変動型がここまで上がる、あるいは超えると予想するなら、今のうちに固定に換えておく選択肢は十分合理的です。
金利の先行きは誰にも正確にはわかりません。でも「上昇リスクを取り続けるのが不安」という気持ちそのものも、判断材料の一つです。
毎月の返済をとにかく安定させたい人
「毎月の家計の支出を固定したい」「金利が上がるたびにドキドキしたくない」という人にとって、固定型への借り換えは精神的な安定を買うという選択肢でもあります。
特に子どもの教育費がこれから増える時期や、収入の変動が読みにくい場合は、返済額が確定することの安心感は大きいものです。
銀行口座のセキュリティ対策と同じように、「何か起きてから動く」より「先に手を打つ」という判断は、家計においても合理的と言えます。
→ ゆうちょダイレクトにログインできない？5月6日の変更点と2段階認証のやり方を解説
子どもが2人以上いる家庭
先にご紹介した「子育てプラス」の金利割引は、子どもが多い家庭ほど恩恵が大きくなります。
子どもが2人で0.5%×2、3人なら0.75%といった具合に、割引が積み重なります。子どもが多い家庭にとっては、他の条件より有利になりやすい制度です。
もし「子育て世帯に当てはまりそう」と感じたなら、まず自分の条件でシミュレーションをしてみることをおすすめします。住信SBIネット銀行やSBIアルヒなど、オンライン相談窓口を設けているところも増えています。
Q&A
Q. 変動型から固定型に借り換えると、審査は必要ですか？
はい、新規ローンと同様に審査が必要です。勤続年数や年収、物件の担保評価などが審査の対象になります。現在のローンの支払いに遅延がないことも重要なポイントです。
Q. 借り換えにかかるコストの目安を教えてください。
融資手数料として残高の約2%が一般的な目安です。残高2000万円なら40万円前後。そのほか、抵当権の登記費用や司法書士費用なども別途かかります。金融機関によって手数料割引を実施していることもあります。
Q. フラット35の「子育てプラス」とはどんな制度ですか？
子どもの人数に応じて金利が引き下げられる制度です。2025年3月の制度拡充で、借り換え時にも適用できるようになりました。子どもが2人いれば0.5%分の割引が5年間続くため、多子世帯ほど恩恵が大きくなります。
Q. 借り換えの手続きはどのくらい時間がかかりますか？
申込から融資実行まで、おおよそ1〜3か月かかるのが一般的です。審査書類の準備や、現在のローン残高の確認なども含め、余裕を持ったスケジュールで進めることをおすすめします。
まとめ
変動金利の上昇を背景に、フラット35への借り換えを選ぶ人が増えています。
固定型は変動型より金利が高めなので、単純に比較すると総返済額が増えやすいという側面はあります。でも「毎月の返済額が確定する安心感」や「子育てプラスによる金利割引」「期間延長による月々の負担軽減」など、数字だけでは測れないメリットもあります。
借り換えが向いているのは、「変動金利がさらに上がると見ている人」「月々の返済を安定させたい人」「子どもが2人以上いて金利割引の恩恵が大きい人」のどれかに当てはまるケースです。
住宅ローンは何十年も続く大きなお金の話。「どっちが正解か」よりも、「自分のライフプランに合っているか」を軸に考えることが大切です。
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