定期借地権マンションは買ってはいけない？3000万円安くても後悔する人・得する人

「所有権より2,000万円、3,000万円安いなら、定借のほうがお得じゃない？」

マンションを探していて、そう感じた人は多いと思います。私も価格だけを見たら、かなり魅力的だなと感じました。

でも定期借地権マンションは、普通のマンションとは少し違います。考えたいのは「いくらで買えるか」だけではありません。「30年後、売りたいときにどうなるか」です。

今回は、地代、住宅ローン、売却、相続、解体費用まで調べてみました。先にお伝えすると、2,000万円、3,000万円安いというだけでは、得とは言えません。

定期借地権マンションとは？まず30秒で仕組みを理解

建物は自分、土地は借り物

定期借地権マンションとは、「建物は自分のものだが、土地は期限付きで借りているマンション」のことです。つまり、部屋は買うけれど、土地は地主さんから借りて使う形になります。

土地は借り物なので、毎月「地代」を払います。物件によっては、将来の解体に備える「解体準備金」も毎月かかります。

契約期間が終わるとどうなる？

分譲マンションで多いのは「一般定期借地権」で、契約期間は50年以上です。60年や70年の物件もあります。

期限が来ると、原則として建物を解体して更地にし、地主さんに土地を返します。更新や延長は基本的にありません。ここが所有権マンションとの一番大きな違いです。

なぜ定期借地権マンションは安いの？

土地を買わない分、価格が下がる

一番の理由は、土地を買わないことです。マンションの価格は、建物代と土地代でできています。定借は土地代を丸ごと払わない代わりに「期限付きで使う権利」を買う形なので、周辺の所有権マンションより価格を抑えやすくなります。

土地分の固定資産税を直接払わない

土地を持っていないので、土地の固定資産税や都市計画税は地主さんの負担です。区分所有者が払うのは建物分だけなので、毎年の税金は所有権より軽くなりやすいです。

所有権マンションとの違いを表にまとめました

項目	所有権マンション	定期借地権マンション
土地	敷地の持分を所有	期限付きで借りる
購入価格	高め	抑えやすい
毎月の費用	管理費・修繕積立金	管理費・修繕積立金に加えて地代（解体準備金がある物件も）
土地の固定資産税	自分で負担	地主さんが負担
契約期限	なし	あり（50年以上が一般的）
期限後	住み続けられる	原則、解体して更地で返す
売却・住宅ローン	比較的スムーズ	残りの期間に左右されやすい

ここまで見ると、メリットもきちんとあります。好立地に手が届きやすいのは、定借の大きな魅力です。

「3000万円安い＝3000万円得」ではない

安さの裏には、所有権にはない毎月の支払いが隠れています。ここを足し算しないと、本当の比較になりません。

毎月の地代

地代は物件ごとに違います。たとえば月1万5,000円なら、年18万円です。30年で540万円になります。

解体準備金

将来の解体に備えて、毎月積み立てるお金です。仮に月5,000円なら、30年で180万円です。毎月の額は小さく見えますが、積もると大きくなります。

地代が将来上がる可能性

地代は、ずっと同じとは限りません。契約書に、3年ごとや5年ごとに見直す条件が入っている物件が多いです。固定資産税の増減や物価の動きに合わせて改定される形があります。

月1万5,000円スタートで、毎年の上昇率を変えて累計を計算してみました。

地代の上がり方	30年間の合計	50年間の合計
上がらない（据え置き）	約540万円	約900万円
毎年1％上がる	約626万円	約1,160万円
毎年2％上がる	約730万円	約1,522万円

50年で毎年2％ずつ上がると、据え置きより約620万円も多く払う計算です。所有権マンションなら、物価が上がると不動産の価格に反映されることもあります。でも地代の値上がりは、そのまま出ていくお金が増えるだけです。

「金利や物価が動く時代に、固定費が増える可能性がある」という点は、頭に入れておきたいところです。金利の話は、こちらでも書いています。

→ ついに金利1%時代へ！預金がうれしく増える一方で住宅ローンはどうなる？

30年住んだ場合を計算してみた

では実際に、30年住んだ場合の負担を計算してみました。前提はこうです。

• 所有権：7,000万円（土地3,000万円＋建物4,000万円）
• 定借：5,000万円（地代月2万円＋解体準備金月5,000円）
• 固定資産税は、定借のほうが年10万円安いと仮定
• 30年後の建物の価値は、新築時の20％（800万円）まで下がる
• 土地の価格は横ばい

所有権マンションは、購入費7,000万円に、固定資産税の差額300万円（10万円×30年）を足して7,300万円かかります。30年後に3,800万円（土地3,000万円＋建物800万円）で売れたとすると、実質の負担は3,500万円です。

定借マンションは、購入費5,000万円に、地代と解体準備金の900万円（2.5万円×360か月）を足して5,900万円です。30年後に建物分の800万円で売れたとすると、実質の負担は5,100万円になります。

つまりこの前提だと、購入時の価格差は2,000万円なのに、30年後には所有権のほうが約1,600万円有利という結果になりました。

ただし、これはあくまでモデルケースです。すべてのマンションがこうなるわけではありません。土地の値段が下がれば逆転の余地もあります。私が気になったのは、定借が逆転するために必要な売却価格です。上の前提だと、30年後に2,400万円以上で売れれば、実質の負担は所有権と並びます。所有権側の土地が3割値下がりしていれば、その条件は1,500万円まで下がります。

「安く買えた」ではなく「いくらで手放せるか」まで含めて見る。これが大事だと感じました。

本当に怖いのは「残り何年か」

定借マンションは、年数がたつと建物が古くなるだけではありません。「土地を使える残りの時間」そのものが減っていきます。

その結果、中古で買える人が少しずつ減りやすくなります。目安を表にしました。

残りの期間の目安	中古売却・ローンへの影響（一般的な傾向）	買い手になりやすい人
40年以上	長めのローンを使える可能性が高く、所有権に近い動きになりやすい	一般のファミリー層
30年前後	ローン年数が短くなりやすく、月々の返済が重くなる	収入や自己資金に余裕がある人
20年前後	返済額が大きくなり、審査のハードルが上がりやすい	資金力のある人・投資家
10年前後	ローンが難しく、現金購入が中心になりやすい	現金で買える人

大事な注意点があります。「残り30年になった瞬間に売れなくなる」という話ではありません。金融機関のルールや物件の条件、立地によって、状況は大きく変わります。

残存期間40年以上

このくらい残っていれば、新築に近い感覚で買える人が多いです。好立地の物件なら、売却でも苦労しにくい傾向があります。

残存期間30年

買う人のローン年数が、短くなる場合が出てきます。返済額が増えるので、審査に通りにくい人も出てきます。

残存期間20年

ここまで減ると、ローンを使える人がぐっと限られます。売る側は、価格を下げないと買い手が見つかりにくくなる可能性があります。

残存期間10年

住宅ローンを使うのは、かなり難しくなります。現金で買える人が中心になり、価格は建物の残りの価値に近づく傾向があります。

中古になると住宅ローンが問題になる

返済期間は借地の残りの期間が目安

多くの金融機関は、住宅ローンの最終返済日が、借地の期限より前であることを求めます。フラット35でも、借地の場合は借地の残りの期間との関係で、借りられる年数に制限があります。

新築のときは、販売会社と提携したローンでほぼ問題になりません。むずかしくなるのは、中古で売るときです。

返済額を試算してみた

3,000万円を金利1.5％（仮の数字です）で借りる場合を、電卓で計算してみました。

返済年数	毎月の返済額
35年	約9.2万円
25年	約12.0万円
20年	約14.5万円
15年	約18.6万円

35年で組めるなら月約9.2万円ですが、25年しか組めないと約12.0万円です。差は月約2.8万円、年間で約34万円になります。

同じ物件でも、返済年数が短いだけで、買える人はぐっと減ります。返済負担に余裕がない人は、審査で厳しくなるからです。

「次の買い手がローンを組めるか」まで考える

ここが、この記事で一番お伝えしたいことです。

自分がローンを払えるかだけでなく、将来このマンションを買う人がローンを組めるかまで考える。

自分が完済できるかどうかは、たしかに大切です。でも、売るとき、買い手のローンが通らなければ、価格は下がります。出口の値段は、次の買い手のローン条件で左右される面があります。

私も最初は「自分が払い終えればいい」と考えていました。でも調べるうちに、この考え方だと片手落ちだと気づきました。買う前の段階で、次の人がどんなローンを使えそうか、金融機関に聞いておくのも手です。

住宅ローンの選び方については、こちらも参考になります。

→ 住宅ローン、変動から固定に借り換えるべき？知らないと損する2026年の選択肢

50年後、定期借地権マンションはどうなる？

契約満了から更地返還までの流れ

期間が終わると、流れは次のようになります。

1. 契約期間が満了する
2. 住んでいる人は退去する
3. 建物を解体する
4. 更地にして地主さんに返す

一般定期借地権では、更新や延長は基本的にできません。「気づいたら追い出される」わけではなく、決まった期日に向けて、管理組合が準備を進める形になります。

解体準備金が足りなくなったらどうなる？

解体の費用は、地主さんではなく、建物を持つ区分所有者みんなで負担します。そのために毎月、解体準備金を積み立てます。

もし不足した場合は、区分所有者が追加で負担する可能性があります。ただし「数百万円が必ず追加で請求される」とは言えません。積立額や物件の条件によって違います。あくまで、足りなかったときのリスクです。

将来の建築費・人件費・処分費が上がるリスク

解体は数十年先の話です。そのあいだに、人件費や処分費が上がる可能性があります。建物の解体でアスベスト（石綿）などの対応が必要になれば、費用はさらに増えるかもしれません。

だから、買う前に確認したいのは次の3つです。

• 解体準備金の額と、これまでの積立状況
• 費用の見積もりをいつ作ったか
• 準備金を見直すルールがあるか

また、残りの期間が短くなると、大きな修繕への合意もむずかしくなります。「あと数年で壊すのに、高い修繕はしたくない」という意見と、「最後まで快適に住みたい」という意見がぶつかりやすいからです。

子どもに相続すると「負動産」になる？

相続そのものはできる

定借マンションも、所有権と同じように相続はできます。相続税の評価は、所有権と違う計算になるため、評価額が抑えられるケースもあります。

でも、「相続税が安くなる」ことと、「子どもに資産を残せる」ことは別の話です。

地代などの支払いも引き継ぐ

相続すると、管理費や修繕積立金だけでなく、地代や解体準備金も引き継ぎます。子どもが住まない場合は、貸すか売るかを考えることになります。

残存期間が短ければ売りにくくなる可能性

たとえば、60歳で70年契約の物件を買ったとします。90歳で亡くなり、子どもが相続した時点で、残りは40年です。50年契約の物件なら、残りは20年になります。

「親が買った家を相続するとき、あと何年残っているか」。この視点は、子どもに不動産を残したい人ほど大切です。物件によっては、売るときに地主さんの承諾や承諾料が必要になる契約もあります。契約書で確認しておきたいところです。

それでも値上がりしている定借マンションもある

広尾ガーデンフォレストとシティタワー品川

「定借でも、買ったときより値上がりしている物件がある」という話を聞いたことはありませんか。よく名前が挙がるのが、東京都渋谷区の広尾ガーデンフォレストと、港区のシティタワー品川です。

シティタワー品川は、借地期間が72年という長い設定で分譲されました。どちらも、中古市場で新築時を上回る価格で取引された例が紹介されています。

共通点は「立地・希少性・長い残存期間」

ただ、私はこれを「定借でも安心」と受け取るのは危ないと感じました。これらの物件には、次の共通点があります。

• 都心の一等地にある
• 同じ条件の物件が少ない（希少性）
• 借地の残りの期間が長い

つまり「立地と残りの期間が極めて強い特殊例」です。逆に、「定借は必ず値下がりする」とも言い切れません。所有権か定借かだけでは、価格は決まらないということです。

なお、こうした物件でも、残りが20年を切ったときにどうなるかは、まだ十分に検証されていません。

定期借地権マンションを慎重に考えたい人

「買ってはいけない人」と決めつけるつもりはありません。ただ、次のような人は、特に慎重に考えたいです。

長期保有と資産形成を中心に考えている人

30〜40代で長く持つ予定の人は、自分が老後を迎えるころに残りの期間が短くなります。住宅を資産形成の中心にしたい人や、将来の住み替えの可能性が高い人も、出口を先に考えておきたいところです。

子どもに残したい人・ローンをめいっぱい使う人

子どもに不動産を残したい人は、相続のときの残存期間を確認したいです。ローンを目いっぱい使う人は、地代が上がったり解体準備金が不足したりしたときに、家計に余裕があるかを見ておきたいです。

私なら、この2つに当てはまる場合は「価格が安いから」だけで判断しないと思います。

逆に定期借地権マンションが向いている人

立地を最優先し、一代限りと割り切れる人

「この場所に住むこと自体に価値がある」と思える人には、定借は合理的な選択肢になります。子どもに不動産を残す必要がなく、居住価値を重視する人です。

老後に便利な都心へ住み替えたいシニア

たとえば70歳で70年契約の物件を買う場合、契約が終わるまでの間は、自分の人生をカバーできます。「一代限りで便利な場所に住む」という考え方です。

ただし、自宅を担保にお金を借りる方法（リバースモーゲージ）は、定借だと対象外になる金融機関が多いと言われています。老後の資金計画は、ほかの選択肢も含めて確認しておきたいです。老後のお金の考え方は、こちらにも書きました。

→ 老後2000万円問題は「嘘」ではないが「正解」でもない？インフレ時代に必要な本当の備えと3つの解決策

私なら「価格差」よりこの5つを確認する

購入価格を見る前に、まず次の5つを確認します。

契約書と重要事項説明で見る3つ

1. 借地の残りの期間：契約の期限はいつか、買う時点で残りは何年か
2. 地代と改定条件：今の金額に加えて、何年ごとに、どんな基準で見直されるか
3. 解体準備金：月いくらか、積立額は足りているか、見直しのルールはあるか

出口と家族計画で見る2つ

1. 中古売却時のローン条件：残りが短くなったとき、買い手はどんなローンを使えそうか
2. 相続・住み替えの予定：自分はいつまで住むのか、子どもに残す予定はあるか

価格差は、この5つを確認したあとで見ても遅くありません。

まとめ｜定借マンションは「安い家」ではなく期限付きの住まいとして考える

定期借地権マンションは、「土地を所有しない代わりに、好立地を安く利用する住宅」です。「定借＝ダメ」ではありません。

でも、30〜40代で資産形成や住み替え、相続まで考えるなら、慎重に見たほうがよいと思います。一方で、シニア世代で、子どもに不動産を残す必要がなく、一代限りの住まいとして立地を優先するなら、合理的な選択になる場合もあります。

最後にもう一度、大事なことをお伝えします。

• 自分がローンを払えるかだけでなく、将来このマンションを買う人がローンを組めるかまで考える
• 「いくら安いか」より、「何年残っていて、最後にどう手放すか」を見る

「安いから買う」のではなく、「出口まで納得できるなら買う」。これが、私の結論です。

なお、ここでご紹介した数字はモデルケースです。実際の判断は、物件の契約書や金融機関の条件を確認し、必要に応じて不動産会社や専門家にご相談ください。

よくある質問

Q. 定期借地権マンションは50年後どうなりますか？

契約期間が満了すると、原則として建物を解体して更地にし、地主さんに土地を返します。更新や延長は基本的にありません。解体費用は区分所有者みんなで負担するため、解体準備金の状況を買う前に確認しておくと安心です。

Q. 定期借地権マンションは途中で売れますか？

売却はできます。ただし、残りの期間が短くなるほど、買い手がローンを使いにくくなり、価格が下がる傾向があります。物件によっては、地主さんの承諾や承諾料が必要な契約もあります。

Q. 残存期間が短いと住宅ローンは組めませんか？

一律に組めないわけではありません。ただ多くの金融機関は、返済の最終日が借地の期限より前であることを求めるため、借りられる年数が短くなりがちです。金融機関や物件によって違うので、事前に確認するのが確実です。

Q. 地代は途中で値上がりしますか？

値上がりする可能性はあります。契約書に、3年ごとや5年ごとに見直す条件が入っている物件が多いです。固定資産税の増減や物価の動きが目安になることもあるので、改定の条件を確認してください。

Q. 解体準備金が足りない場合はどうなりますか？

不足した場合は、区分所有者が追加で負担する可能性があります。ただし、必ず追加請求されるわけではありません。積立額や見直しのルールが、物件ごとに違います。

Q. 子どもに相続できますか？

相続はできます。ただし、地代や管理費、修繕積立金、解体準備金といった支払いも引き継ぎます。相続した時点で残りの期間が短いと、売却しにくくなる可能性があります。

Q. 定期借地権マンションはシニアには向いていますか？

子どもに不動産を残す必要がなく、一代限りで便利な場所に住みたい場合は、合理的な選択になり得ます。ただし、自宅を担保にした借り入れが使いにくい場合もあるので、老後の資金計画も合わせて確認してください。

Q. 普通借地権と定期借地権の違いは何ですか？

普通借地権は、期間が終わっても借りる側が希望すれば、原則として契約を更新できます。定期借地権は、期間が終わると更新されず、更地にして返すのが原則です。

Q. 地主さんが亡くなったり、会社が倒産したりしたら追い出されますか？

建物の登記をしていれば、土地の持ち主が変わっても、借りている権利を新しい持ち主に主張できる仕組みがあります。ただし、細かい条件は契約によって違うため、契約書で確認してください。

Q. 火事や地震で建物が全部なくなったら、借地権はどうなりますか？

建物がなくなっても、借地権がすぐに消えるわけではありません。一定の手続きをして建物を再築することで、権利を維持できる場合があります。ただし、費用面の判断もあるので、地主さんや管理組合との話し合いが必要になります。

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