日銀1.25%利上げへ？住宅ローン変動金利はいつから上がる

日銀が政策金利を1.00％から1.25％へ追加利上げする見込みで、2026年9月18日の発表が注目されています。ただし結論から言うと、これで住宅ローン返済中の人が全員、来月から一斉に返済額アップになるわけではありません。新規借入と既存借入では反映時期が違いますし、5年ルールがある銀行なら当面は毎月の返済額自体は変わりません。とはいえ「返済額が変わらない＝影響ゼロ」でもないので、この記事で仕組みと確認ポイントを整理していきます。

日銀が政策金利1.25％へ追加利上げ？まず何が決まるの？

まず今何が起きているのかを整理すると、日銀は2026年9月17〜18日に金融政策決定会合を開いていて、政策金利（無担保コール翌日物金利）を現在の1.00％程度から1.25％程度へ引き上げる見込みが強いと報じられています。ただし私がこの記事を書いている時点では、まだ会合結果の正式発表前です。「1.25％へ利上げした」と断定するのは早く、正確には「1.25％への引き上げが有力視されている」という段階だと理解しておいてください。

9月18日昼ごろに正式発表予定

日銀の会合結果は、通例だと18日の昼前後（11時30分〜13時頃）に公表され、その後15時30分から植田総裁の記者会見が開かれる予定です。つまり、この記事を読んでいるタイミングによっては、すでに正式発表が終わっている可能性もあります。正式な数字は必ず日本銀行の公式サイトで確認してくださいね。私も記事を書きながら「今この瞬間に発表されたらどうしよう」とヒヤヒヤしていました。それくらい、金融政策のニュースは動きが早いです。

もし今回1.25％への引き上げが決定すれば、日米の金利差にも影響してきます。米国のFRBはすでに9月16日（日本時間17日未明）に政策金利を3.75〜4.00％へ引き上げることを決定済みなので、日銀の判断はこの流れも踏まえたものになりそうです。

「1.25％」は約31年ぶりの高水準になる見込み

もし1.25％への引き上げが実現すると、これは1995年以来、約31年ぶりの高水準になる見込みです。政策金利の推移を振り返ると、2024年3月の0.10％から段階的に引き上げが続いてきました。

決定年月	政策金利の誘導目標
2024年3月	0.10%程度
2024年7月	0.25%程度
2025年1月	0.50%程度
2025年12月	0.75%程度
2026年6月	1.00%程度
2026年9月	1.25%程度（見込み）

こうして数字を並べてみると、2年半ほどで0.10％から1.25％まで上がる計算になります。ざっくり言うと、預金でお金を増やす人にはうれしい流れですが、住宅ローンを変動金利で借りている人にとっては注意が必要な局面だということです。

日銀が利上げすると住宅ローンはどうなる？

結論から言うと、日銀の利上げは「政策金利→短期プライムレート→住宅ローンの基準金利→あなたの適用金利」という順番で段階的に伝わっていきます。しかも、新しく借りる人と今すでに返済中の人とでは、影響が出るタイミングがまったく違います。

政策金利→短期プライムレート→住宅ローン金利

まず仕組みを整理しますね。日銀が政策金利を上げると、銀行同士がお金を貸し借りする際のコストが上がります。すると銀行は「短期プライムレート」、つまり優良企業への最優遇貸出金利を引き上げます。多くの銀行では、変動型住宅ローンの基準金利が「短期プライムレート＋1.00％」という計算式で決まる慣行があるため、短プラが上がれば住宅ローンの基準金利もそのまま連動して上がります。

そして実際にあなたが払う「適用金利」は、この基準金利から契約時に決まった「引き下げ幅（優遇幅）」を差し引いたものです。引き下げ幅は借入期間中ずっと固定なので、基準金利が0.25ポイント上がれば、適用金利もそのまま0.25ポイント上がる仕組みになっています。

実際に前回（2026年6月）の利上げでは、メガバンクが8月3日に短期プライムレートを2.125％から2.375％へ引き上げ、翌9月1日の新規借入分から新しい基準金利が適用されました。今回もし1.25％への利上げが正式決定すれば、同じような流れで11月か12月あたりの新規実行分から反映される可能性が高いと見られています。

新しく借りる人と返済中の人では上がる時期が違う

ここがすごく大事なポイントなのですが、これから新規で住宅ローンを借りる人は、日銀の決定から数週間〜1、2カ月ほどで新しい基準金利が適用されます。一方、すでに変動金利で返済中の人は、そんなにすぐには変わりません。

私も最初「え、じゃあ来月の引き落としから増えるの？」と焦ったのですが、調べてみると既存の契約は仕組みが違っていました。次の章で詳しく説明しますね。

変動金利はいつから上がる？

結論を先に言うと、「日銀が利上げしたら翌月から全員の返済額が一斉に上がる」というのは間違いです。既存の変動金利ローンには、金利の見直し時期というルールがあるからです。

「翌月から全員上がる」は間違い

SNSなどでは「利上げ＝すぐ家計に直撃」というイメージで語られがちですが、実際には既存の住宅ローン契約者に対する影響にはタイムラグがあります。このタイムラグを知らないと、必要以上に不安になってしまうので、まずここを押さえておきましょう。

既存ローンは年2回などの金利見直しを確認

一般的に、多くの金融機関では既存契約の適用金利を「年2回」見直します。よくあるのが4月1日と10月1日を基準日にするパターンです。10月1日に見直された新しい金利は、実務上、翌年1月の約定返済分から反映されるケースが多いとされています。つまり、9月に利上げが決定したとしても、あなたの毎月の引き落とし額がすぐその月から変わるわけではない、ということです。

自分の銀行のルールを確認しよう

ただし、これはあくまで「よくあるパターン」であって、すべての銀行が同じルールとは限りません。見直し時期も、5年ルールの有無も、金融機関ごとに違います。つまり、ニュースだけを見て一喜一憂するより、自分の返済予定表や契約書を確認する方がずっと確実だということです。この後の章で、確認すべきポイントを具体的にまとめますね。

実際に住宅ローンはいくら増える？2,000万・3,000万・4,000万円で試算

結論から言うと、仮に適用金利が1.0％から0.25ポイント上昇した場合、借入残高2,000万円なら月2,000円台、4,000万円なら月4,000円台の負担増になる計算です。実際に計算してみました。

試してみた｜金利0.25％上昇時の月々の増加額

現在の適用金利を年1.0％と仮定し、そこから0.25ポイント上昇した場合の、元利均等返済・ボーナス払いなしでの月々の返済増加額を試算した結果が以下の表です。

借入残高	残り期間	月々の増加額（概算）
2,000万円	20年	約2,248円
2,000万円	30年	約2,322円
3,000万円	20年	約3,372円
3,000万円	30年	約3,484円
4,000万円	20年	約4,496円
4,000万円	30年	約4,645円

この試算は、5年ルールなどの緩和措置を考慮せず、金利上昇がそのまま返済額に直接反映された場合の概算です。 実際には多くの銀行で5年ルールがあるため、5年間はここまで書いた増加額がそのまま引き落とされるわけではありません（詳しくは次の章で説明します）。

2,000万円の場合

借入残高2,000万円だと、残り20年で月約2,248円、残り30年で月約2,322円の増加という結果でした。年間にすると2万7千円前後です。正直、思ったより少ないと感じる人もいれば、家計によっては無視できない金額だと感じる人もいると思います。

3,000万円の場合

3,000万円になると、残り20年で月約3,372円、残り30年で月約3,484円の増加です。借入残高が大きくなるほど、同じ0.25ポイントの上昇でも影響額が大きくなることが分かります。

4,000万円の場合

4,000万円だと、残り20年で月約4,496円、残り30年で月約4,645円の増加という試算になりました。年間だと5万4千円前後です。借入残高が大きい家庭ほど、金利上昇による負担増の絶対額も大きくなる傾向がはっきり出ています。

返済額が変わらない「5年ルール」なら安心？

結論から言うと、5年ルールがあるからといって「利上げの影響が消える」わけではありません。返済額の見た目は変わらなくても、水面下で内訳が変化しています。

5年間返済額が変わらなくても金利は上がっている

5年ルールとは、金利が半年ごとに見直されて上昇しても、借入開始から5年間は毎月の返済額（引き落とし額）を変更しないという激変緩和措置です。多くのメガバンクや一部のネット銀行で採用されています。

ただ、これはあくまで「返済額の見た目」を固定するルールであって、「適用される金利そのもの」を固定するルールではありません。つまり、金利は確かに上がっているのに、毎月の引き落とし額だけが据え置かれている状態になります。

元金の減りが遅くなる可能性

ここが5年ルールの一番分かりにくいところだと思います。毎月の返済額のうち、利息に充てられる割合が増えると、その分だけ元金に充てられる割合が減ります。つまり、返済額は変わらなくても、ローン残高の減るスピードが遅くなる可能性があるということです。

さらに金利が急激に上昇した場合には、本来支払うべき利息が毎月の返済額を上回ってしまい、その超過分が「未払い利息」として積み重なるケースもあります。未払い利息が発生すると元金は一切減らなくなり、最終的な返済期日にまとめて請求されるリスクも指摘されています。「返済額が変わらないから安心」と思い込むのではなく、こういう仕組みがあることは知っておいた方がいいと思います。

125％ルールも支払い免除ではない

5年が経過すると、6年目以降の新しい返済額が再計算されますが、このときどれほど金利が上昇していても、新しい返済額は従前の返済額の1.25倍（125％）を上限とするルールがあります。これが「125％ルール」です。

ただし、これも「支払いが1.25倍以上にはならない」というだけで、「金利上昇分の支払いが免除される」わけではありません。上限を超えた分は、やはり未払い利息として繰り越される可能性があります。5年ルール・125％ルールはあくまで「急激な負担増を一時的に和らげる仕組み」であって、「金利上昇の影響そのものをなくす制度」ではない、という点はしっかり押さえておきたいところです。

5年ルールがない銀行ではどうなる？

結論から言うと、5年ルール・125％ルールを採用していない銀行もあります。そうした銀行では、金利が見直されるたびに毎月の返済額へダイレクトに反映されます。

金利変更が返済額へ反映されやすい

ソニー銀行、SBI新生銀行、PayPay銀行などの一部のネット銀行は、当初からこの5年ルール・125％ルールを採用していません。これらの銀行では、半年ごとの金利見直しのタイミングで、新しい金利に基づいて毎月の返済額がそのまま再計算されます。

デメリットとして、金利が急上昇した場合には猶予期間なしに返済額が跳ね上がる可能性があります。一方でメリットとして、常に適正な元金返済が行われるため、5年ルールで起こりうるような「未払い利息」は構造的に発生しません。どちらが良い・悪いというより、「仕組みが違う」という理解が正確だと思います。

契約書・返済予定表を確認

つまり、自分の住宅ローンが5年ルールを採用しているかどうかで、金利上昇時の影響の出方がまったく違うということです。これは思い込みではなく、契約書や返済予定表、あるいは金融機関の公式サイトで確認できる情報です。「うちの銀行はどっちだっけ？」と思った方は、この機会に一度確認してみることをおすすめします。

契約条件を見直すタイミングで「そろそろ固定金利への切り替えも考えた方がいいのかな」と気になった方もいるかもしれません。そのあたりの判断ポイントは、こちらの記事でも整理しています。

→ 住宅ローン、変動から固定に借り換えるべき？知らないと損する2026年の選択肢

住宅ローンだけじゃない、普通預金の金利も上がる？

結論から言うと、日銀の利上げは住宅ローン利用者にとって逆風ですが、預金をしている人にとっては金利が増える追い風にもなります。

メガバンクの預金金利

前回（2026年6月）の利上げを受けて、三菱UFJ銀行・三井住友銀行・みずほ銀行のメガバンク3行は、2026年8月3日より円普通預金金利を年0.30％から0.40％へ引き上げました。これは1992年以来、実に34年ぶりの高水準だそうです。数字だけ見ると小さく感じますが、長年ゼロ金利に慣れていた身としては「え、そんなに上がったの」と驚きました。

1.25％利上げ後の銀行発表に注目

今回9月の会合で1.25％への利上げが正式決定した場合、普通預金金利がさらに0.50％台へ引き上げられる可能性があります。ただしこれもまだ「見込み」の段階なので、実際にいくらになるかは、各銀行が正式発表する内容を確認する必要があります。特定の銀行を推奨する意図はありませんが、預金金利の動きは今後の公式発表をチェックしておくとよさそうです。

個人向け国債「変動10年」も確認

金利上昇局面で話題になりやすいのが、財務省が発行する「個人向け国債（変動10年）」です。この商品の適用利率は、基準金利（10年固定利付国債の入札を基にした複利利回り）に0.66を掛けた数字で、半年ごとに見直されます。2026年9月募集分（第198回債）では、基準金利の上昇を受けて適用利率が年1.95％（税引前）に設定されています。

元本割れが原則としてなく、市場金利の上昇に自動的に追随する仕組みのため、選択肢の一つとして知っておいて損はないと思います。ただし、これも「今すぐ買うべき」という話ではなく、あくまで自分の家計状況に照らして検討する材料の一つとして捉えてください。

このあたりの「金利がある世界」で預金や住宅ローンがどう変わっていくかは、こちらの記事でも詳しく書いています。

→ ついに金利1%時代へ！預金がうれしく増える一方で住宅ローンはどうなる？

日銀利上げで円高になれば物価は下がる？

結論から言うと、「利上げ＝すぐ円高＝物価が下がる」と単純に言い切ることはできません。

「利上げ＝すぐ円高」とは限らない

理論上は、日銀が利上げをすると日米の金利差が縮小し、円を買う動きが強まるので円高圧力になります。ただし、今回の利上げは事前に市場でかなり織り込まれていたため、発表直後には「材料出尽くし」となって、想定ほど円高が進まない可能性もあります。為替は日銀の判断だけでなく、米国側の経済指標やFRBの今後の見通しにも大きく左右されるので、「利上げが決まったから明日から円高になる」と単純に考えるのは早計だと思います。

食品やガソリンがすぐ値下がりするわけではない

仮に円高が進んだとしても、それが実際に食品などの物価に反映されるまでには、半年から1年程度のタイムラグがあると言われています。私も「利上げしたのにスーパーの値段全然変わらないじゃん」と思ったことがあるのですが、これは仕組み上ある程度仕方のないことのようです。またガソリンや電気・ガスなどのエネルギー価格は、中東情勢などの国際的な需給バランスにも大きく依存するため、日銀の金融政策だけで即座に下がるとは言い切れません。

日銀利上げで住宅ローン返済中の人が今日確認すること

結論から言うと、今日やるべきことは「一律の金融行動を取る」ことではなく、「自分の契約条件を正確に把握する」ことです。ちなみに「今すぐ固定金利に借り換えるべき」「今すぐ繰り上げ返済すべき」「個人向け国債を買うべき」といった一律のおすすめはこの記事ではしません。家計状況や残債、残りの返済期間、契約条件によって最適な判断は人それぞれ違うからです。

今日確認したい3つのチェックポイント

まずは次の3点を、契約書や返済予定表、ネットバンキングの明細で確認してみてください。

• 現在の適用金利：今の金利が何％なのか、まず正確な数字を把握しましょう
• 次回の金利見直し時期：多くの銀行では年2回（4月・10月など）が基準日です。自分の銀行がいつなのか確認しましょう
• 5年ルール・125％ルールの有無：採用している銀行かどうかで、金利上昇の影響の出方が大きく変わります

分からないときは窓口やFPに相談を

確認してみて「これで合っているのか分からない」「思ったより複雑だった」という場合は、無理に自分だけで判断しようとしなくて大丈夫です。金融機関の窓口やファイナンシャルプランナーに相談するのも一つの方法だと思います。私自身、返済予定表を読み直したとき「ここの数字ってどういう意味だっけ」と迷った箇所があったので、分からないことを分からないままにしないことが一番大事だと感じました。

まとめ

日銀が政策金利を1.25％へ追加利上げする見込みであることを受けて、住宅ローンや預金への影響を整理してきました。大事なポイントをもう一度まとめておきます。

• 1.25％への利上げは、この記事を書いている時点ではまだ「見込み」の段階。正式な結果は日本銀行の公式発表で確認する
• 新規借入と既存借入では、金利上昇が反映されるタイミングが違う
• 既存の変動金利ローンは年2回程度の見直しが一般的で、「翌月から全員一斉に上がる」わけではない
• 5年ルール・125％ルールは負担増を和らげる仕組みであって、金利上昇の影響そのものをなくす制度ではない
• 5年ルールを採用していない銀行もあるので、自分の契約条件を確認することが何より大切

利上げのニュースは不安になりやすいですが、まずは自分の契約条件を確認するところから始めてみてください。

よくある質問

Q. 日銀の利上げはいつ正式に決まりますか？

2026年9月17〜18日の金融政策決定会合で議論され、18日の昼頃に結果が公表される見込みです。15時30分からの総裁会見で詳細が語られる予定です。ただし正式発表前の段階なので、最新情報は日本銀行の公式サイトで確認してください。

Q. 政策金利と住宅ローンの金利はどう関係しているのですか？

日銀が政策金利を上げると、銀行が優良企業に貸し出す「短期プライムレート」が上がり、それに連動して住宅ローンの基準金利が引き上げられます。そこから優遇幅を引いたものが、実際にあなたが支払う適用金利になります。

Q. 今、変動金利で借りていますが、来月から返済額は増えますか？

すぐには増えないケースが多いです。既存契約の金利見直しは年2回程度が一般的で、返済額への反映も数カ月後になることが多いです。さらに5年ルールがある銀行の場合、5年間は毎月の引き落とし額自体は変わりません。

Q. 5年ルールがない銀行はどこですか？

ソニー銀行、SBI新生銀行、PayPay銀行などの一部のネット銀行が採用していません。ただし各行の商品ルールは変更される可能性があるため、正確な情報は必ず各金融機関の公式サイトで確認してください。

Q. 未払い利息とは何ですか？

5年ルールなどで返済額が据え置かれている間に金利が急上昇し、本来支払うべき利息が毎月の返済額を上回ってしまう現象です。超過した分は繰り越され、元金が減らなくなったり、最終的な返済期日にまとめて請求されたりするリスクがあります。

Q. 固定金利への借り換えは今すぐした方がいいですか？

一律にはおすすめできません。固定金利は将来の金利上昇をすでに織り込んで高めに設定されていることが多く、借り換えには数十万円の諸費用がかかる場合もあります。自分の残債や残存期間、金利差を踏まえて判断する必要があります。

Q. 預金金利はどのくらい上がっていますか？

前回の利上げ後、メガバンクの普通預金金利は1992年以来の高水準となる年0.40％まで引き上げられました。今回1.25％への利上げが決定すれば、0.50％台に達する可能性もあります。詳しくは各銀行の公式発表を確認してください。

Q. 個人向け国債の変動10年はどんな商品ですか？

市場金利に連動して半年ごとに利率が見直される国債です。2026年9月募集分は年1.95％（税引前）と、比較的高めの水準に設定されています。元本割れが原則ないとされていますが、購入を検討する際はご自身の資金計画に合わせて判断してください。

Q. 日銀が利上げすると、円高になって物価は下がりますか？

理論的には円高要因になりますが、市場に織り込み済みの場合は想定ほど円高が進まないこともあります。また円高が進んでも、食品などの物価への反映には半年〜1年程度のタイムラグがあるとされ、ガソリンなどのエネルギー価格は国際情勢にも左右されるため、すぐに値下がりするとは限りません。

Q. 住宅ローンについて不安がある場合、まず何をすればいいですか？

まずはご自身の契約条件、具体的には現在の適用金利、次回の金利見直し時期、5年ルール・125％ルールの有無を確認することが第一歩です。この話って、金利が上がり始めた今だからこそ一度立ち止まって見直す価値があると思います。

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